Novi Zakon o najmu stanova trebao bi znatno promijeniti odnos između vlasnika stanova i najmoprimaca. Uvodi se obvezna solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika, ograničava rast najamnine, propisuju jasniji rokovi za otkaz i iseljenje te uređuje zaštita vlasnika u slučaju neplaćanja.
Novi zakon trebao bi zamijeniti propis koji je na snazi još od 1996. godine. Cilj je jasnije odrediti prava i obveze obiju strana, ubrzati rješavanje sporova te bolje urediti tržište dugoročnog najma.
Prijedlog zakona ide u javno savjetovanje, nakon čega slijedi daljnja zakonodavna procedura.
Ugovor će morati biti solemniziran
Svaki novi ugovor o dugoročnom najmu trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika.
Takav ugovor imao bi svojstvo ovršne isprave, što znači da bi vlasnik u slučaju neplaćanja najamnine ili odbijanja iseljenja mogao pokrenuti ovrhu bez prethodnog dugotrajnog sudskog postupka.
Očekuje se da bi se time sporovi rješavali znatno brže, uz istodobno smanjenje opterećenja sudova. Država bi kroz sustav solemniziranih ugovora dobila i točnije podatke o broju stanova u dugoročnom najmu.
Obvezan zapisnik i fotografije stana
Prilikom useljenja najmodavac i najmoprimac morali bi sastaviti zapisnik o primopredaji stana. U njemu bi se evidentirali stanje stana i svih brojila, a sastavni dio zapisnika bile bi fotografije svake prostorije.
Najmoprimac bi pri useljenju plaćao polog u visini jedne mjesečne najamnine, osim ako ugovorom ne bude drukčije određeno.
Vlasnik bi imao pravo pregledati stan dvaput godišnje, ali uz prethodnu najavu najmoprimcu.
Najmodavac bi bio dužan predati stan u stanju pogodnom za stanovanje, održavati ga funkcionalnim i omogućiti potrebne popravke. Najmoprimac bi morao redovito plaćati najamninu i režije, pažljivo se koristiti stanom te snositi troškove sitnih popravaka nastalih redovnom uporabom.
Najamnina može rasti samo jednom godišnje
Jedna od važnijih odredbi odnosi se na ograničavanje povećanja cijene najma. Najamnina bi se tijekom trajanja ugovora mogla povećati najviše jednom godišnje, a najmoprimac bi o tome morao biti obaviješten najmanje 30 dana unaprijed.
Povećanje ne bi smjelo biti veće od godišnjeg rasta cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku.
Odredba ugovora koja bi vlasniku omogućila češće ili veće povećanje najamnine bila bi ništetna. Time bi se najmoprimce trebalo zaštititi od iznenadnog i proizvoljnog povećavanja cijene najma.
Najmoprimac može otkazati ugovor bez navođenja razloga
Najmoprimac bi mogao otkazati ugovor bez obveze navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana.
Najmodavac bi ugovor mogao otkazati ako najmoprimac ne plaća najamninu ili režije, prouzroči veću štetu u stanu, krši kućni red ili na drugi način ne poštuje ugovorene obveze.
Prije otkaza vlasnik bi morao poslati pisanu opomenu i ostaviti najmoprimcu 15 dana za otklanjanje nepravilnosti. Ako najmoprimac to ne učini, rok za iseljenje ne bi mogao biti kraći od dodatnih 30 dana.
Posebni rokovi ako u stanu živi dijete
Najmodavac bi ugovor mogao otkazati i kada najmoprimac nije prekršio svoje obveze. U tom slučaju rok za iseljenje ne bi mogao biti kraći od šest mjeseci.
Ako je najam trajao dulje od pet godina, minimalni rok iznosio bi godinu dana. Kada u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljio bi se za dodatnih šest mjeseci.
Ugovorom bi se mogao dogovoriti kraći rok, ali on ni u kojem slučaju ne bi smio biti kraći od tri mjeseca.
Naknada vlasnicima ako najmoprimac prestane plaćati
Predviđa se i uvođenje sustava zaštite vlasnika stanova u slučaju da najmoprimac prestane izvršavati svoje financijske obveze.
Pod određenim uvjetima potraživanja bi vlasnicima isplaćivala Agencija za osiguranje radničkih tražbina. Za korištenje te mogućnosti ugovor bi morao biti solemniziran i dostavljen Agenciji.
Najmodavac bi plaćao godišnju članarinu do dva posto ukupnog godišnjeg iznosa najamnine, odnosno približno od 40 do 150 eura. Najmoprimac bi prilikom sklapanja ugovora morao izdati bjanko-zadužnicu do 10.000 eura.
Zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam
Novi zakon prvi put donosi opći zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam stanova. Takvi bi se stanovi u pravilu dodjeljivali putem javnih natječaja, prema unaprijed objavljenim kriterijima i listama prvenstva.
Kod stanova u državnom vlasništvu najamnina i režijski troškovi zajedno ne bi smjeli prelaziti 30 posto prihoda kućanstva. Osnovica najamnine trebala bi iznositi najmanje 7,725 eura po četvornom metru te bi se svake godine usklađivala sa stopom inflacije.
Posebno bi se uredio i položaj približno 4.000 zaštićenih najmoprimaca koji žive u stanovima nekadašnjeg društvenog vlasništva. Država bi posredovala u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti.
Lakše uključivanje praznih stanova u priuštivi najam
Promjene se pripremaju i u Programu priuštivog najma, čiji je cilj aktiviranje praznih stanova i omogućavanje dugoročnog najma po cijenama prilagođenima prihodima kućanstava.
U Program bi se bez čekanja od dvije godine mogli uključiti i suvlasnici nekretnina koje su ranije iznajmljivane turistima.
Dosad je prijavljeno 958 nekretnina, a u tijeku je 61 povezivanje vlasnika stanova s potencijalnim najmoprimcima. Razliku između priuštive cijene koju plaća najmoprimac i utvrđenog iznosa koji pripada vlasniku pokrivala bi država.
Nove odredbe još nisu na snazi. Prijedlog Zakona o najmu stanova najprije mora proći javno savjetovanje, a potom i cjelokupnu zakonodavnu proceduru.
